每年还3000亿利息,66%房企融资成本还在涨

南方都市报   2020-05-07 16:42

做房地产,做到最后就是做金融。

作为一个资金密集型的行业,投资发展和拿地扩张,融资输血是必然。同样借贷1000亿元,一年的利息是50亿还是100亿,将很大程度决定企业的盈利水平。

回顾2019年,二季度开始房地产迎来新一轮更加严峻的融资调控。在“房住不炒”主基调的影响下,房地产融资环境持续收紧。

伴随房企2019年报的陆续发布,透露出一个明显信号,就是房企融资成本的上升以及融资能力的分化。

南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研规模上市房企,38家房企中融资成本最高的接近10%,最低的仅为4.21%。而这38家房企去年有息负债超过5万亿,每年的利息支出将近3000亿。

万科、华润、保利、中海、龙湖等房企继续保持在融资渠道和融资成本的天然优势,更多扩张型中型房企的融资成本普遍较高。相较于2018年,2/3调研房企的融资成本呈现上升,但最高涨幅和降幅都控制在2%左右。

融资成本最高接近10%

恒大融创提降负债降成本

南都大数据研究院抽调38家房企,2019年加权平均融资成本超过8%的有6家,其中当代置业以9.9%的平均融资成本,位居38家调研房企之首。其次为中梁、恒大、佳兆业、蓝光发展、融创。

比如黑马中梁,从百亿到千亿仅用了两年多时间,2019年也是其上市后的首份财报。销售金额同比增长50.2%,收入同比增长约87.5%。靓丽成绩单的背后,也有隐忧。在较为激进的土地投资策略以及紧张的融资背景下,中梁的融资成本是TOP30房企中最高的。

管理层也坦言,当前境外融资的情况比较差,会在流动性有一个比较健康恢复的时候,继续在境外做一些新融资。

平均融资成本居高不下的恒大,2019年借款平均实际年利率为8.99%,较2018年的8.13%有所上升。在2020年、2021年、2022年三年,恒大定下高增长,控规模,降负债的发展目标。其中“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

此外,同样备受负债困扰的佳兆业,因经历过债务危机,旧改业务周期较长,导致在融资上不占优势。2019年的平均融资成本为8.8%,而2018年及2017年分别为8.42%和7.9%。“哪里便宜往哪里融资,哪里方便哪里融资”,集团主席郭英成曾多次在和媒体的沟通中重复这句话。在2019年度业绩发布会上,郭英成还表示,今年利率应该会往下走,希望公司融资成本在未来能够下降1或1.5个百分点,融资年限也会尽量往长期借款的结构调整。

融创孙宏斌也在业绩会上称,希望融创的融资成本一年能降1到2个百分点。2019年的融资成本8%,同比2018年有所上升,一年支付的利息也高达200多亿。

中海继续保持最低纪录

7家借钱成本低于5%,仅一家是民企

融资成本太高,吞噬利润。不过,总有一些房企能够以极低的融资成本获得资金。

南都大数据统计显示,融资成本4%-5%的有7家,分别为金地、保利、越秀、招商、龙湖、华润、中海。

中海一直保持着调研房企中融资成本最低的纪录,2019年和2018年融资成本分别为4.21%、4.3%。较低的融资成本不仅保证企业财务的健康稳定,同时也保证中海对于高利润率的追求,2019年净利润427.5亿,同比上涨了9%。

还有招商,构建多元化融资渠道,2019年综合资金成本为4.92%,资产负债率63.19%,净负债率29.28%,维持行业领先优势。

而龙湖作为一家民企,保持了平均借贷成本4.54%的低位,平均贷款年限6.04年,净负债率51.0%,一系列指标均维持行业内的较高水准。

南都大数据研究院发现,房企融资成本呈现分化趋势,一是受到企业性质的影响,拥有国企和央企背景的房企,融资成本普遍较低。在该区间,除了龙湖是民企,这一区间均为央企和国企,在融资渠道和融资成本上具有天然的优势。

二是与企业规模也有着密切关系,全国性布局的头部房企融资成本普遍不高。在这一区间的房企,除了越秀地产外,销售规模都在2000亿元以上。

扩规模高融资

25家融资成本在5%-8%

从趋势来看,融资问题困扰着正在“弯道超车”的中型房企。

融资成本7%-8%的有8家,分别为华夏幸福、金科、阳光城、正荣、时代、奥园、禹州、雅居乐。

融资成本6%-7%的有9家,分别为中骏、新城、富力、合景泰富、路劲、华发、碧桂园、龙光、旭辉。

融资成本5%-6%的有8家,分别为美的置业、绿地香港、世茂、绿地、远洋、首开、万科、绿城。除了绿地香港,其余7家皆为千亿规模房企。

25家房企融资成本上升,占比超六成

融资能力继续分化

融资成本,即资金使用者支付给资金所有者的报酬,企业每年的利息支出就是企业使用资金付出的成本。尽管,降低融资成本成为企业共识,但在2019年融资环境趋紧的背景下,确实不容易实现。

南都大数据统计显示,相较于2018年38家调研房企之中,25家融资成本上升。其中,上升幅度1%以上的有5家,分别为当代置业、融创、华夏幸福、路劲、蓝光发展,而这几家的平均融资成本也处于高位。

还有21家上升幅度保持微涨,控制在1%以内,代表房企有恒大、富力、绿地香港、碧桂园、旭辉、绿地、金地、新城等。可以看出,涨幅较低的房企,融资成本也整体不高。

此外,12家房企融资成本下降,呈现分化。中梁控股以同比2018年下降了0.5%为2019年降成本之最大。

代表房企还有万科、华润、保利、中海、绿城等龙头房企,实现0.1%以内的微降水平,继续保持融资优势;

策划:林广

牵头人:王艳玲

研究员:王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露

南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品

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